Nieuws
22-09-2023
Fiscale veranderingen vastgoedsector – Prinsjesdag 2023
Traditioneel brengt Prinsjesdag de nodige fiscale veranderingen met zich mee voor de vastgoedsector in Nederland. Hieronder volgt een samenvatting van de belangrijkste fiscale regels voor de sector.
1. Overdrachtsbelasting - 4 procent heffing bij aandelentransacties (voornamelijk woningen) vanaf 1 januari 2025
Dit jaar werd conceptwetgeving gepubliceerd met betrekking tot het beëindigen van de samenloopvrijstelling voor aandelentransacties. Na raadpleging en aanpassingen door het ministerie van Financiën zal de samenloopvrijstelling vanaf 1 januari 2025 niet meer van toepassing zijn op de verwerving van kwalificerende belangen in onroerend goed-rechtspersonen als minder dan 90 procent van het gebruik van het onroerend goed gedurende minstens 2 jaar na de verwerving onderworpen is aan BTW (bijvoorbeeld woningen). In dat geval geldt een overdrachtsbelastingtarief van 4 procent.
Lopende projecten zijn uitgezonderd als aan de volgende voorwaarden is voldaan:
1. Schriftelijke overeenkomst tussen de beoogde verkrijger en de verkoper vóór 19 september 2023 om 15:15 uur (bijv. in een LOI/HOT).
2. Indiening van het verzoek bij de inspecteur binnen drie maanden na 1 januari 2024
3. Het hoofddoel van de overeenkomst mag niet zijn om te ontsnappen aan de voorgestelde wetgeving.
2. Wijzigingen in de Bedrijfsopvolgingsregeling (BOR)
De Successiewet bevat een regeling voor bedrijfsoverdracht (BOR), waarbij ontvangers van bedrijfsactiva kunnen worden vrijgesteld van schenk- of erfbelasting of onderworpen kunnen worden aan een lager belastingtarief. Belangrijke wijzigingen voor de vastgoedsector zijn onder meer:
1. Vanaf januari 2024 worden panden die aan derden worden verhuurd automatisch beschouwd als beleggingsvermogen en vallen dus niet onder de BOR.
2. Activa met kenmerken van zowel bedrijfsactiva als privéactiva (vrije keuze activa) komen alleen in aanmerking voor de BOR als ze daadwerkelijk binnen het bedrijf worden gebruikt. Deze regel geldt vanaf 1 januari 2025 voor activa met een marktwaarde van meer dan 100.000 euro en activa die voor meer dan 10 procent voor andere dan zakelijke doeleinden worden gebruikt.
3. Vanaf 1 januari 2025 worden de vrijstellingsbedragen voor de goingconcernwaarde aangepast.
4. Vanaf 1 januari 2026 zal de BOR beperkt worden tot gewone aandelen met een minimale eigendom van 5 procent die deelnemen aan winstuitkering en liquidatieopbrengsten.
5. De eigendoms- en voortzettingsvereisten van de BOR worden versoepeld vanaf 1 januari 2026. Specifieke maatregelen worden verwacht in het belastingplan 2025.
3. Verhoging tarief box 3
Het kabinet stelt voor om het tarief in box 3 in 2024 met 2 procent te verhogen naar 34 procent, terwijl het heffingsvrije vermogen op 57.000 euro blijft.
4. Verfijningen en verduidelijkingen Box 3 (voor 2023)
Voor 2023 worden enkele verfijningen in box 3 doorgevoerd, zoals de classificatie van het aandeel in VvE-vermogen en de derdengeldrekening van notarissen of deurwaarders als banktegoeden voor box 3-doeleinden. Schulden en vorderingen tussen ouders en minderjarige kinderen worden niet langer belast in box 3.
5. Nieuw box 3-stelsel op basis van werkelijk rendement (2027)
Op 8 september 2023 is het wetsvoorstel 'Wet werkelijk rendement box 3' ter consultatie aangeboden. Hiermee wordt vanaf 1 januari 2027 een nieuw belastingstelsel ingevoerd voor box 3, waarbij belasting wordt geheven op basis van het werkelijke rendement uit sparen en beleggen.
In het nieuwe stelsel wordt inkomstenbelasting als hoofdregel geheven op basis van het werkelijke rendement uit sparen en beleggen op basis van vermogensaanwas. Hierbij worden de werkelijke inkomsten uit vermogen en de (positieve of negatieve) waardeontwikkeling belast en zijn kosten aftrekbaar. Voor onroerende zaken en aandelen in familiebedrijven en startende innovatieve ondernemingen geldt als uitzondering op de hoofdregel een vermogenswinstbelasting. Daardoor wordt waardeontwikkeling voor deze vermogensbestanddelen belast bij realisatie, zoals bij verkoop.
6. Schenkingsvrijstelling eigen woning afgeschaft
Vanaf 1 januari 2024 wordt de verruimde schenkingsvrijstelling voor de eigen woning volledig afgeschaft.
7. WOZ - Standaard uitbetalen van vergoedingen en verlaging proceskostenvergoeding
Vanaf volgend jaar worden proceskosten en immateriële schadevergoedingen voor WOZ-zaken zoveel mogelijk direct aan belanghebbenden betaald. Ook wordt de forfaitaire proceskostenvergoeding verlaagd.
8. Beperking afschrijving gebouwen tot WOZ-waarde
Vanaf 2024 mogen IB-ondernemers en resultaatgenieters niet meer afschrijven op gebouwen tot onder de WOZ-waarde. Dit geldt ongeacht het gebruik van het gebouw.
9. Vastgoedmaatregel FBI-regime en tijdelijke vrijstelling overdrachtsbelasting
Vorig jaar werd aangekondigd dat fiscale beleggingsinstellingen ("FBI's") niet langer direct mochten investeren in onroerend goed of zogenaamde vastgoedmaatschappijen mochten beheren. Dankzij een relatief succesvolle lobby, voornamelijk vanuit de sector van beursgenoteerde vastgoedbeleggers, zijn de voorgestelde wijzigingen echter afgezwakt tot het volgende.
Het blijft toegestaan om indirect te investeren in Nederlands onroerend goed via een normaal belaste BV, waarop een vennootschapsbelastingtarief van 25,8 procent van toepassing is. Daarnaast zijn er geen beperkingen opgelegd met betrekking tot het beheer van deze vennootschappen of beperkingen op managementvergoedingen. FBI's behouden ook de mogelijkheid om direct te investeren in buitenlands onroerend goed.
Omdat de voorgestelde vastgoedmaatregel mogelijk leidt tot herstructureringen, kunnen FBI's geconfronteerd worden met aanzienlijke overdrachtsbelastingen. Daarom is er een tijdelijke vrijstelling van toepassing op de overdrachtsbelasting van 1 januari 2024 tot en met 31 december 2024. Deze vrijstelling is echter onderworpen aan specifieke voorwaarden om ervoor te zorgen dat deze beperkt blijft tot herstructureringen die het gevolg zijn van de voorgestelde wetswijziging.
10. Aanpassing fonds voor gemene rekening
Vanaf 1 januari 2025 treden er nieuwe voorwaarden in werking voor het kwalificeren van een fonds voor gemene rekening (FGR) als een afzonderlijke vennootschapsbelastingplichtige entiteit. Deze verandering houdt in dat de definities van beleggingsinstellingen volgens de Wet op het financieel toezicht (Wft) worden gehanteerd. Concreet betekent dit dat een FGR alleen wordt erkend als een beleggingsfonds of fonds voor collectieve belegging in effecten, zoals gedefinieerd in artikel 1:1 van de Wft.
FGR's die na 1 januari 2025 niet meer aan deze nieuwe definitie voldoen, worden geacht al hun activa en passiva te hebben overgedragen. Dit resulteert in principe in een fiscale eindafrekening voor alle aanwezige stille reserves, fiscale reserves en goodwill in het FGR. Bovendien worden de deelnemers van het FGR geacht hun participaties te hebben overgedragen tegen de waarde in het economische verkeer. Het wetsvoorstel bevat echter fiscaal overgangsrecht dat de mogelijkheid biedt om deze fiscale eindafrekeningen (en dus de acute belastingheffing) uit te stellen.
11. Aanpassing fiscaal kwalificatiebeleid rechtsvormen
Het kwalificatiebeleid voor rechtsvormen wordt in lijn gebracht met de internationale standaarden. Vanaf 1 januari 2025 worden open commanditaire vennootschappen automatisch als transparant beschouwd voor Nederlandse fiscale doeleinden, wat betekent dat ze niet langer onderworpen zijn aan de Nederlandse vennootschapsbelasting. Voor buitenlandse rechtsvormen blijft de bestaande rechtsvormvergelijkingsmethode van kracht, maar er worden twee nieuwe kwalificatieregels geïntroduceerd in situaties waarin deze methode geen oplossing biedt.
Deze fiscale wijzigingen hebben aanzienlijke gevolgen voor de vastgoedsector en vereisen mogelijk aanpassingen in fiscale strategieën en investeringsplannen. Het is daarom van essentieel belang voor vastgoedprofessionals om deze ontwikkelingen nauwlettend te volgen en, indien nodig, advies in te winnen om hun financiële en zakelijke belangen te beschermen en te optimaliseren.